Les différences entre un droit au bail et un fonds de commerce

Le droit au bail et le fonds de commerce sont des termes qui portent à confusion dans le cadre des transactions commerciales.

JuriPresse JuriPresse | Publié le 10 octobre 2018
Les différences entre un droit au bail et un fonds de commerce

Dans cet article, nous allons explorer ces différentes notions afin d’en ressortir les différences.

Qu’est-ce que le droit au bail ?

Le droit au bail est un acte administratif qui permet au créateur d’entreprise ou au repreneur de s’installer dans les locaux de l’entreprise. Cet acte est une représentation du montant que l’acquéreur doit verser ou devoir à l’ancien locataire. Il peut aussi représenter la sous-évaluation des loyers. Il donne droit aux garanties d’un bail commercial telles que l’indemnité d’éviction et le droit au renouvellement.

L’acquisition de ce droit permet à l’acquéreur de bénéficier du même contrat de bail que son prédécesseur dans les mêmes termes. Autrement dit, le droit au bail permet au nouvel acquéreur de remplacer l’ancien acquéreur dans le contrat de bail jusqu’à son expiration.

Par contre, si la somme est versée par le locataire pour le compte du propriétaire, il s’agit du pas-de-porte ou d’un droit d’entrée qui est complètement différent du droit au bail.

Quel est le cadre juridique du droit au bail ?

Du point de vue juridique, le droit au bail peut être cédé en même temps que le fonds de commerce ou séparément.

De la cession du droit au bail avec le fonds de commerce

Aux termes de l’article L.145-16 du Code de Commerce, la cession du droit au bail avec le fonds de commerce est possible malgré l’opposition du bailleur. Pour faire cette acquisition, l’acquéreur doit exercer la même activité que le vendeur et par conséquent cibler la même clientèle.

Toutefois, en dépit du fait qu’il ne peut s’opposer, le bailleur peut exiger une clause d’agrément. Ainsi l’acquéreur doit soumettre la transaction à l’agrément du bailleur. Pour refuser d’accorder l’agrément, le bailleur doit justifier d’un intérêt légitime. Il a aussi la possibilité d’insérer une clause pour intervenir lors de la cession du droit au bail.

De la cession du droit au bail sans le fonds de commerce

Toute cession du droit au bail sans le fonds de commerce doit être effectuée avec l’accord du bailleur. Si la cession est conclue sans son avis alors qu’une clause du contrat du bail le stipule, elle peut faire l’objet de résiliation.

Quel est le montant de la vente du droit au bail ?

Deux principaux facteurs influencent le montant du droit au bail :

  • le délai entre la date de la vente et le renouvellement du bail : le montant sera plus important si la durée restante du bail est longue.
  • le montant du loyer : si le loyer est considérable, le droit au bail sera faible

L’imposition de la vente du droit au bail

D’après la loi, la cession du droit au bail est assujettie à l’impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux. En termes plus clairs, le droit au bail est imposé comme tout autre produit que l’entreprise met en vente sur le marché.

Par ailleurs, rappelons que le droit au bail reste et demeure l’un des éléments incorporels du fonds de commerce.

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Qu’est-ce que le fonds de commerce ?

Le fonds de commerce est un terme juridique qui désigne l’ensemble des éléments corporels et incorporels réunis pour la réalisation d’une activité commerciale. Il peut être également défini comme l’ensemble de tous les biens utilisés par un commerçant pour atteindre sa clientèle.
Comme sa définition le mentionne, le fonds de commerce comprend aussi bien des éléments corporels que des éléments incorporels.

Les éléments corporels du fonds de commerce

Il s’agit des éléments matériels, visibles et appropriables rentrant dans le cadre de l’activité commerciale :

  • le mobilier
  • l’outillage,
  • les agencements,
  • l’installation,
  • l’aménagement,
  • le livre de commerce,
  • les documents comptables,
  • le matériel indispensable à l’exploitation commerciale (variable en fonction de l’activité).

Les éléments incorporels du fonds de commerce

Il s’agit des éléments non quantifiables et insaisissables, mais utiles à la réalisation de l’activité commerciale :

  • la clientèle : elle regroupe l’ensemble des personnes qui privilégient un fonds de commerce du fait de la compétence et de l’expertise du commerçant ;
  • le droit au bail : acte donnant droit à la priorité commerciale, elle permet à son titulaire de renouveler le bail commercial. Tout propriétaire qui s’opposerait à ce droit sera assujetti au paiement d’indemnités. Ce droit peut être cédé avec ou sans le fonds de commerce ;
  • le nom commercial : c’est la désignation du fonds de commerce qui le distingue des autres activités commerciales concurrentes ;
    l’enseigne commerciale : elle personnalise la boutique ou le lieu d’établissement d’un fonds de commerce. Elle peut être une reprise du nom commercial ;
  • les licences et autorisations : c’est un ensemble de documents obligatoires pour des types d’activités commerciales comme la vente de boisson. Tout comme le droit au bail, ces licences et autorisations peuvent être cédées séparément du fonds de commerce ;
  • les droits de propriété commerciale : brevets du fonds de commerce, etc.

De l’évaluation du fonds de commerce

Pour déterminer la valeur d’un fonds de commerce, on peut considérer les chiffres d’affaires réalisés, le bénéfice, ou procéder par comparaison.

L’évaluation du fonds de commerce par le chiffre d’affaires

Cette méthode consiste à appliquer un pourcentage fiscal compris entre 40 et 100 % sur le chiffre d’affaires moyen, des 3 derniers exercices comptables de l’entreprise.

L’évaluation du fonds de commerce par le bénéfice

Cette méthode consiste à prendre le bénéfice moyen de l’entreprise sur les 3 dernières années en y intégrant toutes les charges comptables déductibles. Le montant ainsi obtenu doit être multiplié par 3 ou 5 en fonction du marché et des éléments composant le fonds de commerce.

L’évaluation du fonds de commerce par comparaison

Très simple comme méthode, elle consiste à comparer votre fonds de commerce à un autre de même nature, situation, état et importance.

Les compétences d’un expert-comptable sont les plus adaptées pour avoir une bonne estimation de la valeur de votre fonds de commerce. Cela relève d’une importance capitale, surtout si vous souhaitez vendre ou acquérir un fonds de commerce.

Le droit au bail et le fonds de commerce  : ce qui les distingue

Le droit au bail et le fonds de commerce sont différents en termes de cession ou de vente par rapport aux éléments tels que : le prix, le consentement du bailleur, et les formalités.

Le prix de cession

Le prix du droit au bail et du fonds de commerce pour un même local n’est pas le même. Le prix du fonds de commerce dépend du chiffre d’affaires sur les trois dernières années avec un pourcentage variable en fonction du secteur d’activité. Le fonds de commerce dont le droit au bail est l’un des composants est cédé à un prix largement supérieur. En ce qui le concerne, le prix du droit au bail est déterminé en fonction d’autres paramètres comme : la durée restante du bail, la valeur locative, le montant du loyer à renouveler, l’emplacement, etc.

Le consentement du bailleur

Le besoin d’avoir le consentement du bailleur est relatif en fonction du droit au bail et du fonds de commerce. Le bailleur peut s’opposer à la vente du droit au bail par une clause présente dans le contrat de bail. Toutefois, il ne peut s’opposer à la vente d’un fonds de commerce. Aussi, le propriétaire du fonds de commerce peut le mettre en location-gérance d’un commerçant.

Les formalités

La vente d’un fonds de commerce et la cession d’un droit au bail sont soumises à diverses formalités.

Pour la vente d’un fonds de commerce, l’acte de cession doit d’abord être enregistré au bureau de l’enregistrement du service des impôts situé dans la zone de cession au plus un mois après la vente. L’acquéreur doit s’acquitter des droits d’enregistrement.

Ensuite, la vente doit être publiée au bureau d’enregistrement du service des impôts quinze jours après la conclusion de la vente sous le contrôle du greffier du Tribunal de commerce compétent.
Enfin, l’acte doit faire l’objet d’un dépôt au Centre de Formalités des Entreprises.

Par ailleurs, pour les entreprises dont les salariés atteignent 249, le projet de cession du fonds de commerce doit être publié deux mois avant la conclusion de la vente. En cas de non-respect de cette obligation, la responsabilité civile du vendeur peut être engagée devant le tribunal.

Pour acquérir un droit au bail, des clauses limitatives sont à prendre en considération. Il s’agit des clauses portant les mentons suivantes :

  • interdiction au locataire de céder le droit au bail sans l’avis du propriétaire
  • interdiction de la cession du droit au bail séparément du fonds de commerce
  • acte authentique pour la cession du droit au bail
  • responsabilité conjointe du locataire et du cessionnaire en cas de non-exécution des clauses du bail et le paiement des loyers.



Outre ces clauses, la cession du bail doit être notifiée au propriétaire. Toutefois, cela n’est pas nécessaire si la cession par acte authentique est admise.

Après la cession du droit au bail, elle doit être enregistrée au bureau de la recette des impôts compétent dans un délai d’un mois.

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