Si vous venez d'acquérir un terrain et que vous souhaitez y construire un immeuble, vous devrez impérativement respecter les règles juridiques concernant l'urbanisme.
Pour des questions de sécurité, les opérations de construction sont en effet régies par le droit de l'urbanisme. De quoi s'agit-il ? Quels sont ses domaines d'application ?
Droit de l'urbanisme : définition
Le droit de l'urbanisme est une branche du droit public lié de près au droit administratif. Il regroupe l'ensemble des règles juridiques qui permettent d'assurer la conformité de l'aménagement du territoire aux objectifs du gouvernement. Il est en vigueur sur tout le territoire français.
Ce droit qui organise l'occupation des sols touche différentes branches du droit, à savoir : le droit pénal, le droit fiscal, le droit du patrimoine, le droit administratif des biens, le droit des transports, le droit de l'environnement ou encore le droit des collectivités locales. Attention, le droit de l'urbanisme diffère du droit de la construction qui est, quant à lui, une branche du droit privé, plus précisément du droit civil.
Par ailleurs, il est vivement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en droit de l'urbanisme à Tours pour la constitution des documents d'urbanisme. Cet expert dispose en effet des compétences nécessaires pour guider les particuliers comme les professionnels dans leurs projets d'urbanisme ou de construction. Ils sont également qualifiés pour s'occuper des litiges relatifs à l'urbanisme.
Quels sont les objectifs du droit de l'urbanisme ?
Le droit de l'urbanisme à travers ces règlements vise certains objectifs :
- allier la protection l'environnement et l'esthétique urbaine : entre la déforestation et la pollution de l'eau et de l'air, les conséquences de l'urbanisation sont multiples. Pour y remédier, de nombreuses lois ont été adoptées dans le but de concilier l'esthétique urbaine avec la protection de l'environnement.
- Assurer la cohésion entre les équipements publics et l'habitat : les équipements publics et collectifs désignent les réseaux, les installations ainsi que les bâtiments qui répondent aux besoins des habitants. Dans l'objectif de rendre le territoire plus agréable, des dispositifs de planification urbaine ont été prévus pour assurer une cohésion entre ces équipements et l'habitat.
- L'optimisation de l'utilisation des sols : l'un des objectifs du droit de l'urbanisme est de prévenir la dispersion des habitats et d'assurer l'équilibre entre la population urbaine et la population rurale.
- La contribution à la politique de la ville : cet objectif du droit de l'urbanisme est apparu récemment. L'idée d'appliquer les lois et les règlements d'urbanisme à la politique de la ville a en effet émergé en 1990. Le but est de varier les activités urbaines et d'assurer une mixité sociale.
Quels sont les domaines d'application du droit de l'urbanisme ?
Les domaines d'intervention du droit de l'urbanisme sont divers. Cette branche du droit public traite surtout les éléments suivants.
Le droit de l'urbanisme réglementaire
En droit français, l'urbanisme réglementaire consiste en l'élaboration des documents d'urbanisme par les communes ainsi que les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI). En réalité, les règles fondamentales de l'urbanisme sont stipulées dans le Code de l'urbanisme (version en vigueur au 31 août 2021). Le droit de l'urbanisme constitue néanmoins un droit décentralisé. De ce fait, la plupart des règles qui s'appliquent à l'urbanisme sont fixées au niveau local. Toutefois, les documents d'urbanisme doivent être conformes aux dispositions du Code de l'urbanisme. À cet effet, nous vous présentons les principaux documents de planification urbaine :
- Les schémas de cohérence territoriale (SCoT) : ce sont des mécanismes de planification stratégique ou prospective à la taille d'une zone urbaine, d'un bassin d'emploi ou d'un grand bassin de vie.
- Les plans locaux d'urbanisme (PLU) : ces documents fixent les règles d'occupation des sols et des plans d'aménagement des communes sur le long terme.
- Les cartes communales : ce sont des documents simplifiés qui délimitent les zones constructibles et les zones non constructibles. Ils conviennent aux bourgs ainsi qu'aux villages à faible densité.
Si une commune ne possède pas de documents d'urbanisme, c'est le règlement national d'urbanisme qui s'applique.
L'urbanisme opérationnel
L'urbanisme opérationnel est l'ensemble des actions menées pour pousser les acteurs privés à participer à l'aménagement de l'espace. Son but est de créer ou de rénover un tissu urbain. Pour atteindre cette finalité, différentes opérations d'urbanisme sont utilisées par les collectivités publiques. Il s'agit entre autres des lotissements ou encore des zones d'aménagement concerté (ZAC).
Les autorisations d'urbanisme
De manière générale, il est indispensable d'obtenir une autorisation d'urbanisme pour aménager ou pour construire. Il existe différents types d'autorisations : le permis de construire, le permis d'aménager, le permis de démolir et la déclaration préalable.
L'action foncière
Le droit de l'urbanisme accorde aux autorités administratives certains privilèges de puissance publique pour leur permettre d'exercer leurs missions d'intérêt général. Il s'agit de l'expropriation pour cause d'utilité publique, du droit de délaissement et du droit de préemption.
Les contentieux de l'urbanisme
Ceux à qui s'adressent les documents de l'urbanisme ont la possibilité de les contester à travers le contentieux de l'excès de pouvoir. Les autorisations d'urbanisme et quelques actes liés à la ZAC peuvent également faire l'objet d'un recours. De plus, le droit de l'urbanisme régit l'ensemble des règles juridiques liées à l'aménagement de l'espace à des fins d'esthétique, de sécurité et d'assainissement. Il octroie aux collectivités des prérogatives et des pouvoirs pour leur permettre d'atteindre leur finalité.
