Tout savoir sur la location-gérance

La location-gérance est un contrat qui lie par écrit le propriétaire d’un local commercial et un tiers. Ce dernier s’en voit confier la gestion moyennant une redevance.

JuriPresse JuriPresse | Publié le 30 novembre 2018
Tout savoir sur la location-gérance

Le propriétaire est souvent une société    Définition Société :
Une société est une entité dotée d’une personnalité juridique. Elle est créée dans un but marchand. Elle est la propriété collective de ses actionnaires.
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et le loyer est généralement réglé sur une base mensuelle. La location-gérance est un dispositif bien distinct de la sous-location et sa mise en place doit répondre à certaines conditions bien précises. Ce système comporte des avantages comme des inconvénients et la rédaction du contrat entre les deux parties est strictement codifiée.

Un mode de fonctionnement unique

La location-gérance est proposée par un loueur, également appelé bailleur, pour mettre à disposition d’un locataire-gérant un fonds de commerce qui peut être librement exploité. Le gérant n’en n’a donc pas la propriété mais seulement l’usufruit. Il arrive d’ailleurs souvent que la location gérance soit l’option choisie par un entrepreneur qui souhaite lancer son activité professionnelle sans d’emblée acheter des locaux onéreux. L’acquisition des locaux commerciaux peut se faire dans un deuxième temps lorsque l’activité est jugée rentable.

Une location-gérance est un système bien différent de celui de la sous-location. En effet, la sous-location ne concerne que la jouissance d’un endroit, un local commercial par exemple. La location-gérance porte sur la totalité des éléments composant le fonds. Dans le cadre d’un restaurant, par exemple, cela inclut les équipements professionnels déjà mis en place. Même les couverts, le mobilier et d’autres accessoires peuvent faire partie d’un fonds de commerce. La jouissance du local n’en n’est qu’un des éléments même si elle est indispensable.

Une location-gérance est conditionnée des obligations de la part du propriétaire

Pour qu’une location-gérance soit possible le propriétaire du fonds de commerce doit s’assurer qu’il remplit plusieurs conditions obligatoires. Il doit avant tout avoir au préalable exploité le fonds concerné pendant deux ans. Il est possible cependant d’être dispensé de cette condition uniquement par décision d’un Tribunal de Grande Instance. Le fonds aura aussi pu être transmis dans le cadre d’un héritage. Cette mesure exceptionnelle ne porte pas sur la nature du bien mis en location-gérance, c’est-à-dire un fonds de commerce.

La location-gérance est accordée contre un loyer que l’on appelle également redevance. Si le propriétaire est détenteur d’un bail commercial qui lui autorise une clause d’exploitation personnelle du fonds, il faut obtenir l’accord du propriétaire des murs. C’est très important car il n’est pas rare que le professionnel ou le particulier ne soit pas propriétaire de l’endroit mais seulement du fonds. Il ne met que ce dernier en location-gérance. Le propriétaire des murs doit donc accepter la nouvelle activité, et reconnaître le nouveau loueur. Un refus de sa part peut être justifié si la nouvelle activité est source de nouvelles nuisances pour le voisinage.

Le locataire-gérant est également soumis à certaines conditions d’accès

Un particulier ne peut pas prendre un fonds de commerce en location gérance. Pour être en mesure de prétendre à l’attribution d’une location-gérance le demandeur doit être immatriculé au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés)    Définition Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) :
Le Registre du Commerce et des Sociétés ou RCS, créé en 1919, est une base de données qui recense les informations relatives à toutes les personnes physiques (entreprises individuelles) ou personnes morales (sociétés) dont l'activité professionnelle est de nature commerciale.
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. Il doit le faire au plus tard 15 jours après le début de son activité professionnelle. Le locataire-gérant exploite le fonds de commerce à ses risques et périls. A l’issue des 6 premiers mois d’exploitation durant lesquels le bailleur est solidairement responsable avec lui, il devient seul responsable des dettes contractées dans le cadre de son activité professionnelle.

Il faut rédiger le contrat de location-gérance de façon minutieuse

La location-gérance est assujettie à la rédaction d’un contrat adopté et précis qui lie les deux parties, le bailleur et le loueur. Il convient de le rédiger avec minutie car toutes les mentions qui y figurent représenteront les références de base du fonctionnement entre ces deux parties. La durée de la mise à disposition et le montant de la redevance convenue sont bien évidemment les deux articles du contrat de location-gérance qui sont les plus importants. Il en existe cependant bien d’autres, certains obligatoires et d’autres facultatifs.

Il est vivement recommandé d’être très vigilant lors de la rédaction du contrat de location gérance. Tout désaccord après sa signature constitue un litige que seul le tribunal de commerce pourra régler. Souvent on a besoin de tester la viabilité de son projet professionnel et d’être sûr que le fonds de commerce que l’on souhaite peut-être acheter ultérieurement lui convient bien. Il est donc capital de rédiger une clause à cet effet. C’est une promesse unilatérale de vente qui peut devenir effective à l’issue de la location-gérance. Il serait dommage qu’un autre récupère le fonds de commerce car il a les moyens de l’acquérir après votre période de location.

La durée du contrat prévue doit être suffisante pour tester correctement l’adéquation du fonds de commerce avec votre activité professionnelle. Il est rare qu’une société soit jugée comme prometteuse avant une période de trois ans d’exercice durant laquelle les bénéfices et la croissance sont au rendez-vous.

Le contrat de location gérance lie les deux parties de façon précise

Le contrat de location-gérance doit obligatoirement contenir toutes les informations sur les parties au contrat ainsi que les obligations de chacune des parties. La durée de la location peut être déterminée ou indéterminée. Le montant et les modalités de règlement de la redevance doivent être précisément stipulés. Il peut s’agir de sommes fixes ou proportionnelles au chiffre d’affaires et aux bénéfices par exemple. Cela fait l’objet d’un accord entre le bailleur et le loueur et éventuellement d’avenants au contrat de location-gérance si leurs relations commerciales évoluent.

La location-gérance prend fin, d’une façon que l’on pourrait qualifier de naturelle, à l’issue du contrat à durée déterminée lorsqu’il n’est pas reconduit par l’une des deux parties. Cette fin peut faire l’objet d’un nouveau contrat imposant de nouvelles conditions. En cas de résiliation du contrat les conditions résultent soit d’un commun accord si sa durée est déterminée, soit de la volonté d’une des deux parties s’il est à durée indéterminée.

Une fin de contrat prématurée peut survenir lorsque le locataire-gérant ne respecte pas ses obligations. C’est aussi le cas lorsque certaines circonstances particulières surviennent, en cas de décès du locataire-gérant par exemple. A la fin du contrat de location-gérance, le bailleur récupère le droit d’exploiter le fonds de commerce ainsi que son entière jouissance. Le locataire ne peut prétendre à aucune indemnisation ou à tout autre droit non prévu par le contrat.

Affranchissez-vous des formalités

Suivant la forme juridique de votre société n’oubliez pas d’effectuer toutes les formalités avant la signature du contrat de location-gérance. En effet, lorsque le contrat est conclu vous avez 15 jours pour publier une annonce légale de prise en location-gérance d’un fonds de commerce. On est souvent pris par le temps lors de la réalisation des formalités administratives et le non-respect de celles-ci peut entraîner la nullité du contrat. Vous devez ensuite les transmettre au Centre de Formalité des Entreprises (CFE)    Définition Centre de Formalités des Entreprises (CFE) :
Les Centres de Formalités des Entreprises ou CFE, contribuent à faciliter et à accélérer le parcours administratif des d'entreprises en leur permettant de déposer en un même lieu (guichet unique) toutes les déclarations relatives à la création, modification, cessation de son entreprise
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, ou au greffe. Ceci doit avoir lieu lors du dépôt de la déclaration de création d’entreprise.

Location-gérance, ses avantages et ses inconvénients

La location-gérance, comme toute forme d’entreprise commerciale, a des avantages comme des inconvénients. Les deux parties peuvent en bénéficier comme en souffrir. Le propriétaire d’un fonds de commerce peut simplement arrêter son activité et le faire exploiter par une tierce personne tout en restant propriétaire. En revanche il peut subir les conséquences d’une éventuelle mauvaise gestion par le locataire-gérant. Il n’est pas à l’abri de dégradation des locaux, de vols de certains équipements voire du non-paiement des redevances en cas de faillite du loueur. La mise en place d’une location-gérance doit se faire avec beaucoup de précautions.

La location-gérance est une sorte de rente pour le propriétaire du fonds de commerce. Il reste propriétaire du fonds, et parfois des murs, en percevant une redevance sans exercer d’activité. Il risque cependant d’être la victime collatérale de fautes de gestion du locataire et ne peut en aucun cas s’immiscer dans ses affaires. Le bailleur doit donc veiller à avoir affaire à un loueur responsable, qui bénéficie d’une avance de trésorerie et dont le projet professionnel présente un certain intérêt. Eventuellement il pourra exiger le paiement d’avance de quelques mensualités de redevance afin de se prémunir de trop rapides mauvaises surprises.

Pour le locataire l’avantage principal réside dans le fait qu’il peut tester l’adéquation du fonds de commerce avec son activité professionnelle en cours de développement. Il n’a pas besoin d’investir d’emblée dans un fonds, ni dans des murs coûteux. De trop forts investissements lors du démarrage d’une activité ne sont pas conseillés et font peur aux financeurs, surtout aux banques. Le locataire doit cependant payer à intervalles réguliers des redevances au propriétaire.

Il ne doit pas perdre de vue qu’il exploite le fonds sans en être propriétaire. Il ne profite pas de la plus-value qu’il apporte au fonds grâce à son travail. Sa situation reste précaire car il ne peut connaître à l’avance la position du bailleur lorsqu’il arrivera en fin de contrat. Il n’a pas droit au renouvellement automatique du contrat. Enfin, il engage sa responsabilité sur les dettes contractées durant son exploitation.

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